91微操盘
题图｜AI 生成
当行业不再需要那么多普通的房子时，什么才是房企活下去的资本？万科的回答是：产品力。
国庆黄金周 137% 的目标完成率、上海广州的"现象级"热销盘为行业寒冬带来了丝丝暖意，与此同时，第三季度万科通过存量资产盘活实现回款 71.1 亿元，完成大宗交易近 70 亿元，快速盘活资产的同时，剥离非核心业务。
在行业深度调整期，万科正在展示其生存方式。
产品力即硬通货
市场共识正在形成：人们不再需要普通的房子，但永远需要"好房子"。万科的产品力，正成为其在深度调整期最硬的"通货"。
就在刚刚过去的十一"黄金周"假期，万科实现认购金额 47.7 亿，目标完成率 137%，16 家地区公司均完成认购目标，万科广州、贵阳等多个项目销售金额居当地榜首。
两个现象级项目更能说明问题：上海"高福云境"，25 套 1.3-1.7 亿级房源实现开盘即热销，销售额超过上海该总价段成交总额。广州"理想花地" 当日开盘就完成 7.53 亿元销售，斩获主城区销售套数和金额双料冠军。
据万科财报披露，2025 年前三季度，万科营业收入达 1613.88 亿元，其中开发业务收入达 1004.6 亿元，按期保质完成 7.4 万套房的交付。前三季度，万科 11 个首开项目均兑现投资承诺，平均销售去化率近 7 成。
"产品力正在取代规模，成为房企的核心竞争力。"一位资深行业观察者指出，"在当前普遍以价换量的市场中，万科的产品溢价能力，在这轮调整中表现得尤为明显。"
支撑这种溢价能力的91微操盘，是万科将"好房子"标准化的能力。
万科将过往多年沉淀的经验输出为 24 项产品标准和 520 项设计要求的模块化"产品手册"，确保每个项目都能达到基准线上的高品质。据悉，作为万科未来城市计划的"样板"，上海"理想之地" 入选住建部全国首批好社区案例，而未来类似这类"好房子"也将批量涌现。
更为关键的是信任建设。当行业下行期，最稀缺的是购买者的信心，尤其是当人们要花上百万去购置自己和家人的理想居所时，行业每一次的风吹草动都将打消他们购买欲望。
在全行业普遍"保交付"背景下，万科再往前多走了一步。围绕场景、服务、体验、品质四个维度，提出"城市兴交付"主张，打造了房地产行业的"透明厨房"。
从预售到交付，建筑工地向业主全程开放，业主可以参与监督自己新家建设的每个环节，不仅让业主对于买房、交房更有信心，同时重塑了购房体验。
经营服务：悄然生长的第二曲线
当开发业务承压，经营服务业务正成为万科新的稳定器。
今年前三季度，万科经营服务业务收入为 435.7 亿元，同比增长 1.1%，对收入贡献逐步提升，经营服务业务收入规模位于行业前列。经营服务业务具备轻资产，周期性弱，现金流稳定等特点，恰好能与房地产开发业务形成优势互补，成为万科构筑一道对抗地产周期波动的"新防线"。
长租公寓板块表现尤为亮眼。截至 9 月底，泊寓共运营管理 28 万间长租公寓，开业超 20 万间，出租率达 94.3%。1-9 月租赁住宅业务实现营业收入 27.4 亿元，同比增长 4.4%。在租购并举的行业大趋势下，此前很早就布局长租公寓项目的万科在规模、效率、纳保量方面均稳居行业第一。在佛山金色梦想项目上，探索的"产、建、运营一体化"模式，有效提升了资产利用率。
商业开发运营同样稳健，1-9 月，万科商业开发与运营业务实现营业收入 62.1 亿元（含非并表收入）。商业业务整体出租率达 92.1%。8 月底开业的郑州嵩南印象城实现首开出租率超 97%。同时作为万科实行"轻重并举"的重要战略，凭借在商业运营和品牌资源的丰富积累，其已为 GIC、黑石等知名机构业主提供商业轻资产运营服务，说明其商业能力已获得国际资本的认可。
物业服务方面，万科物业前三季度新增年化饱和收入达 16.8 亿元，其中通过创新推出了弹性定价体系新拓项目 41 个，对应 1.4 亿元年化饱和收入。
在物流仓储方面，截止至三季度末，万纬物流累计开业项目约 148 个，可租赁面积 1,046 万平方米，出租率始终保持行业领先。伴随冷鲜业务、零售业务物流需求的增长91微操盘，万家配业务前三季度单量同比增长 3 倍。
资产盘活：现金流保卫战
对于率先喊出"活下去"的万科来说，2025 年是其关键转折点。
三季报显示，万科今年前三季度营收 1613.9 亿元，同比下降 26.6%，净亏损 280.2 亿元，经营性现金流进一步恶化，冰冷的数字背后，是房地产行业整体承压的真实写照。
3 个月前，万科管理层在半年报分析师会议上感叹，"做增量容易，做存量难"，道出了行业现状。重资产如何快速变现，考验着企业的执行力和应变能力。
2025 年万科迎来债务到期高峰。公开资料显示，2025 年万科到期公开债总额为 431.5 亿，不过在此之后，万科公开债金额逐年下降，26 年仅为 100 亿元左右，27 年为 52 亿元。
为了应对短期偿债风险，万科一边出售非主业资产等措施快速回流资金，一边通过大股东深铁集团的输血，以时间换空间。
万科对非核心业务的拆分出售可谓坚决且速度。今年 8 月，中旅国际完成了对万科冰雪业务的收购。同时借助专项债等政策工具，万科已申报 36 个收购项目，其中 15 个纳入市级清单。通过规划调整、合作开发等方式，石家庄万科公园隐秀项目实现新增产能 28 亿元。前三季度，万科已通过存量盘活优化和新增产能 178.4 亿元。
更深层的变革发生在组织架构上。今年上半年，万科进行了一次大规模的组织架构变革，从过去三级架构，变为"集团总部""地区公司"的二级管控，管理更加扁平、决策更为高效。
而 24 年、25 年计提的资产减值损失更像是新管理层为了重新开始，与此前管理层权责隔离的"甩包袱"。2024 年万科计提了 335.5 亿减值损失，今年到目前为止计提资产减值损失 143 亿元。当下资产减值阵痛，或将让万科未来拥有一个更为健康的资产负债表。
此外，深铁的借款无疑给万科提供了及时雨以及长达 3 年的喘息时间。最新公告显示，深铁集团将向万科提供不超过 220 亿元借款额度，每笔借款的初始期限不超过 3 年，同时借款期限还可以延长，借款利率也远低于市场利率。
截至目前深铁已累计向公司提供 291.3 亿元的股东借款，万科集团已完成 288.9 亿元公开债务的偿还，融资成本相较 2024 年降低 6 个基点，仅为 3.44%。
这种支持不仅体现在资金层面，更是一种信用背书。在行业信心脆弱的时刻，稳定的股东关系成为万科穿越周期的底气。
从"困境反转"的角度来看，万科仍具有较好的品牌价值，存量资产均为核心城市优质地段，同时管理层经历过多个行业周期，也有着多年的运营经验，目前缺乏的仅仅是当下的现金流和时间。
如果深铁的输血能够让万科重启"自我造血"，或将有望成为继蔚来汽车与合肥市政府合作后又一经典故事，在政府的助力下，房地产龙头再获新生。
科技赋能：面向未来的基建
公司的韧性不仅仅体现在行业低谷期的执行力，积极拥抱新变化也是其韧性的重要体现。而从房地产的黄金时代过渡到 AI 新时代进程中，万科也正从"建造商"向"科技驱动的城市服务商"进化。
万科的 AI 战略可以说非常"接地气。在建筑设计环节，万科在行业中首创了图纸大模型，可实现线上审图，目前该模型已服务内外部项目超 1000 个；在工程管理环节，各建设项目利用" AI 数字工程管理平台"，通过无人机和 360 摄像头采集施工现场数据，目前已累计完成智能巡检超 32 万次。
除此之外，AI 正成为其经营业务的虚拟中台，深度嵌入决策、客服、供应链等业务环节，实现业务的降本增效。比如在物业方面，以自研"灵石"系统为决策中枢，实现 99.7% 的设备在线率与 15 分钟级故障响应；通过自研"飞鸽"平台，构建起行业最大规模的工单实时响应网络。
最具想象空间的是与深铁合作的"机器人地铁配送"项目。万科与大股东深铁合作，开发可自动搭乘地铁，规划最优路线的全球首例机器人，并将于今年四季度逐批量产交付上线，解决地铁商铺配货难、停车难、送货成本高等问题。
上述科技产品，不仅仅服务于万科自身，未来还将作为技术输出，有望在房地产、物业、零售、交通等行业大规模落地，成为推动公司增长的新引擎。
在这个寒意阵阵的行业冬天，万科努力证明：活下去不仅是一种本能，更是一种能力。从冰雪业务出售到存量资产盘活，从产品力提升到科技赋能，万科展示了一家行业龙头在危机中的应变能力。
而那些能够在寒冬中调整姿态的企业91微操盘，或许将在春天到来时获得新的生机。
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